1.论述房地产估价四大原则在三大基本（房地产估价的三大基本方法是）

1.论述房地产估价四大原则在三大基本

房地产估价的四大原则包括：合法原则、独立、客观、公正原则，以及醉可能原则。以下是对这四大原则在三大基本（即市场比较法、收益法、成本法）中的论述：

一、合法原则

市场比较法：要求选取的参照物必须是合法的，即其产权清晰，不存在任何纠纷或限制。这是因为合法的房地产才能作为有效的市场比较基础。

收益法：要求评估对象具有经济收益能力，且能够可靠地预测其未来收益。如果评估对象不合法或无法产生可靠收益，那么收益法将不适用。

成本法：要求以估价对象的重置成本为基础，同时考虑其各种损耗。这里的“重置成本”必须是合法的，即能够重新建造或购置与估价对象完全相同或基本类似的全新房地产所需的费用。

二、独立、客观、公正原则

这一原则要求估价师在进行房地产估价时，必须保持独立性，不受任何外部压力或利益干扰；必须保持客观性，不受个人偏见或情感影响，以事实为依据进行评估；必须保持公正性，对待所有评估对象一视同仁，确保评估结果的客观性和准确性。

在三大基本方法中，这一原则同样适用。无论是市场比较法、收益法还是成本法，估价师都需要独立、客观、公正地收集和处理评估信息，确保评估结果的准确性和可靠性。

三、醉可能原则

市场比较法：要求选取的参照物必须是市场上真实存在且交易频繁的房地产，即“醉可能”的房地产。这是因为只有醉可能的参照物才能反映出估价对象的真实价值。

收益法：要求评估对象能够产生稳定且可靠的预期收益，这是基于“醉可能”的假设。如果评估对象未来收益不稳定或不可靠，那么收益法的评估结果将受到质疑。

成本法：要求以估价对象在价值时点的重置成本为基础进行评估。这里的“重置成本”也是基于“醉可能”的原则确定的，即能够重新建造或购置与估价对象完全相同或基本类似的全新房地产所需的费用。

综上所述，房地产估价的四大原则在三大基本方法中均发挥着重要作用，确保了评估结果的准确性、可靠性和公正性。

房地产估价的三大基本方法是

房地产估价的三大基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。

1. 市场比较法：这种方法基于替代原则，通过比较类似房产的成交价格来估算目标房产的价值。具体步骤包括搜集大量市场上相似房产的交易数据，分析这些数据，找出影响价格的因素，并根据这些因素建立数学模型。利用这个模型对目标房产进行估值。

2. 成本法：也被称为重置成本法或重建成本法，它基于房地产建造的成本来估算其价值。这种方法考虑了房地产的建设成本、折旧和利润等因素。需要估算房地产的重置成本，即如果现在重新建造该房地产所需的成本。然后，根据房地产的使用年限、建筑物的年龄、磨损程度等因素，对重置成本进行适当的折旧调整。

3. 收益法：这种方法基于预期未来收益的折现值来估算房地产的价值。它考虑了房地产的租金收入、运营成本和touzi回报率等因素。需要预测房地产在未来一段时间内的租金收入，并计算出相应的年收益。然后，根据touzi回报率（通常是加权平均资本成本，即WACC）将年收益折现到当前价值。

这三种方法各有优缺点，适用于不同的情况。在实际应用中，通常需要结合实际情况和数据来源，灵活选择和运用这些方法，以获得更准确的房地产估价结果。